Zugschlusbeobachtungen

Wir haben ja damals um die S-Bahnhöfe herum Kreise gezogen und innerhalb dieser Kreise nach zu verkaufenden Grundstücken gesucht. Eines grauen Novembertages war es dann soweit: Ich finde in meinem Jabber-Client einen kommentarlosen Link meiner Frau zu einem der großen Immobilienportale, auf dem eine Leimener Maklerin ein auf den ersten Blick großzügig und günstiges Mittelreihenhausgrundstück zwischen zwei bereits gebauten Reihenhäusern präsentiert. Bei den Fotos dabei ist auch ein unscharf gescannter Lageplan, der aufgrund der Länge der Straßennamen und der Straßengeometrie schnell in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs St. Ilgen/Sandhausen verortet ist.

Zu dieser verkehrgünstigen Lage passt nicht der günstige Preis. Das wird aber schnell gelöst: Es ist nicht ein Grundstück, was da angeboten wird, sondern derer zwei. Will man die komplette Baulücke bebauen, ist der Preis also zu verdoppeln. Aber auch dann bleibt es im Budget, und ist natürlich deutlich günstiger als in Wallstadt. Die Verkehrsanbindung durch die S-Bahn ist anders als die Straßenbahn in Wallstadt: Statt alle zehn Minuten fährt die Stündliche Bahn entgegen ihres Namens tagsüber alle halbe Stunde, und man ist in vier Minuten in Walldorf, in acht Minuten in Heidelberg, in (tagsüber) 25 Minuten in Mannheim (abends wegen Flügelungen längert) und in 42 Minuten (stündlich) in Karlsruhe.

Wir setzen uns mit der Maklerin in Verbindung und schaffen es sogar, den Preis nochmal signifikant zu drücken. Die Maklerin ist motiviert und liefert eine gute Dienstleistung ab: Sie lässt sogar ihre Verbindungen zur Stadt spielen und verschafft uns ganz kurzfristig einen Termin bei der Baubehörde, um unsere Möglichkeiten zur Bebauung zu klären. Es gibt einen Bebauungsplan. Das schränkt uns zwar ein, aber andererseits können wir dann später den Bauantrag im (schnelleren und günstigeren) Kenntnisgabeverfahren einreichen, und wir wissen genau, was wir bauen dürfen und was nicht.

Wie Ihr wisst, ist Baugeld im Augenblick außerordentlich günstig zu leihen, so dass es uns sinnvoll erscheint, wirklich beide Grundstücke zu kaufen, und mit zwei unabhängigen Häusern zu bebauen. In einem wollen wir - natürlich - selbst wohnen, das andere soll uns als Investmentobjekt dienen und Mieteinnahmen generieren. Um das Mietausfallrisiko durch einen "faulen" Mieter zu reduzieren, denken wir zunächst darüber nach, in dem Haus zwei Wohnungen unterzubringen. Außerdem erhoffe ich mir, dass sich zwei "normal große" Wohnungen einfacher vermieten lassen als ein großes Haus.

Leider senkt hier die Baubehörde den Daumen: Ein Haus mit zwei Wohneinheiten braucht drei Autostellplätze in unmittelbarer Nähe, und auch die Lage direkt am S-Bahnhof bietet keine Möglichkeit, diese Anforderung zu umgehen. Auf sechs Meter Hausbreite sind aber beim besten Willen keine drei Autostellplätze unterzubringen, und die offensichtliche Lösung, eine Garage, vernichtet so viel Wohnfläche, dass das Objekt dann nicht mehr rentabel ist - und wenn nur eine Wohnung eingebaut wird, reicht die Freifläche vor dem Haus für die Autos.

Der nette Herr vom Bauamt scheint meine Gedanken zu lesen, denn umgehend ergeht der Hinweis, dass auch nach Fertigstellung des Hauses Klingeln gezählt werden und es auf diese Weise auffallen wird, wenn wir das Haus schließlich entgegen der Genehmigung nutzen werden - mit gaaaanz unangenehmen Folgen.

Wir informieren uns darüber, ob "unsere" Grundstücke mit Bau-, Alt- oder sonstigen Lasten versehen sind und verabreden uns schließlich mit den Eigentümern zu einem Notartermin Anfang Januar 2012. Da wir zeitgleich - doch dazu später mehr - mit einem Fertighausanbieter in der Hausplanung schon relativ weit waren, gehen wir davon aus, sehr schnell nach dem Notartermin einen Bauantrag stellen zu können. Damit wir dies auch schnell tun können, vereinbaren wir mit den Verkäufern eine sofortige Anzahlung, die uns im Gegenzug eine Vollmacht ausstellen, auch vor unserem endgültigen Eintrag ins Grundbuch schon einen Bauantrag stellen zu dürfen.

Der Notar rät uns davon ab, kann dies im Vorfeld aber nicht wirklich überzeugend begründen, und so unterschreiben wir den Vertrag in dieser Form. Während des Notartermins lässt sich der von uns eigentlich beauftragte Notar - der teuerste Vorleser Deutschlands - kurzfristig vertreten, und da der Vertreter mit dem Vertrag nicht wirklich Bescheid weiß, bleibt diese Thematik ungeklärt. Im Nachhinein war die Aktion mit der Anzahlung völlig unnötig, denn inzwischen haben wir Juni, der endgültige Grundbucheintrag ist längst gemacht, und was wir bis heute noch nicht gestellt haben, ist ein Bauantrag.

Ergebnis der Geschichte: Wir sind unserem Spießerdasein durch Grundbesitz etwas näher gekommen, die Maklerin ist um ihre Provision reicher, Herr Kretschmann hat seine fünf Prozent kassiert, und wir haben zwei unbebaute, völlig überwucherte Grundstücke am Hals, die wegen ihres zugegebenermaßen ungepflegten Aussehens dem Publikumsverkehr zum S-Bahnhof als großer Papierkorb herhalten müssen.

Und im nächsten Blogeintrag zum Bau geht es dann mit dem Spaß los, den wir mit der Firma S. gehabt haben.