Zugschlusbeobachtungen - Hausbau

Vorsicht mit Handelsvertretern

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Wed, 29 Aug 2012 23:32:30 +0200

Ich habe zu lange nicht mehr über unseren Bau berichtet. Das liegt dummerweise unter anderem daran, dass der Hausanbieter, der schlußendlich bereit zu sein scheint, unser Haus zu bauen, mir einen Internetmaulkorb verpasst hat. Ich muss also höllisch aufpassen, was ich schreibe, denn da hängt ein doch erhebliches Kostenrisiko dran. Doch dazu vielleicht in einem späteren Artikel mehr, und in einem anderen Artikel werde ich Euch schreiben, was passiert, wenn Baugeld billig ist, die Auftragsbücher der Hausanbieter platzen und sie sich somit aussuchen können, welche Kunden die Ehre eines Hauses bekommen und welche nicht. Da wünscht man sich echt höhere Zinsen.

Aber was ich euch eigentlich heute schreiben möchte ist, dass man vorsichtig sein muss, wenn man nicht mit dem zukünftigen Vertragspartner (dem Anbieter), sondern mit einem Handelsvertreter des Anbieters verhandelt. Das ist für den Kunden nämlich eine außerordentlich ungeschickte Konstellation, die dem Anbieter zahlreiche Möglichkeiten gibt, die Konkurrenz aus dem Rennen zu schießen und den Kunden ein wenig mehr über den Tisch zu ziehen. Mehr dazu nach dem Klick.

Wikipedia schreibt:

Der Handelsvertreter, veraltet: Agent (lat.: agens), ist selbstständiger Gewerbetreibender, der damit beauftragt ist, für einen anderen oder mehrere andere Unternehmer (Anbieter) Geschäfte zu vermitteln (...).

In der Baubranche jenseits des Einpersonenbauträgers findet der Erstkontakt eigentlich fast immer mit Handelsvertretern statt. Das gilt ganz besonders für den Fertighausbau, in dem doch meist größere Unternehmen tätig sind. Ein Handelsvertreter meldet sich am Telefon mit dem Namen des Anbieters, benutzt die Mailadressen des Anbieters, hat Visitenkarten in dessen Corporate Identity und darf doch fast nichts, denn in den Verträgen steht üblicherweise, dass Verträge, Anlagen, Ergänzungen und Nebenabsprachen erst dann Gültigkeit erlangen, wenn sie vom Anbieter selbst bestätigt wurden.

Das führt zu der für den Anbieter außerordenlich bequemen Situation, dass der Handelsvertreter im Vorfeld des Vertragsabschlusses nicht nur das Blaue vom Himmel herunter versprechen kann, sondern es auch völlig straflos und ohne Rechtsfolgen in den Vertrag hineinschreiben kann, den er dann zusammen mit Dir unterschreibt. Damit schießt er dann bequem die Konkurrenz aus dem Rennen, weil er dem potenziellen Kunden alle Bedenken durch die Aufnahme beliebiger Klauseln in den Vertrag ein gutes Gefühl im Magen verschaffen kann. Wenn er dann noch den Kunden in dem glauben wiegt, die Annahme durch die Firmenzentrale sei nur eine Formalie, hat er den Kunden im Kasten.

Nachdem der Kunde zusammen mit dem Handelsvertreter unterschrieben hat, wird der Kunde den Mitbewerbern eine Absage erteilen und ist dann komplett in den Fängen des Anbieters gelandet. An diesem Zeitpunkt kann der Anbieter nun beginnen, sich Gedanken darüber zu machen, ob er den Vertrag überhaupt annehmen möchte. Der Kunde hat zu diesem Zeitpunkt diese Wahl nicht mehr: Er hat einen Vertrag unterschrieben. Der Anbieter kann den Vertrag nach seiner Wahl unterschreiben und gültig machen, oder er kann sich zurücklehnen und nun die vom Handelsvertreter zugesagten Klauseln und dessen Zugeständnisse eines nach dem anderen wegverhandeln - wenn der Anbieter nun nicht unterschreibt, geht nicht nur der Handelsvertreter leer aus, sondern der Kunde hat keinen Vertrag und bekommt auch kein Produkt. Mit ein bisschen Pech verliert man so leicht Monate, weil sich der Anbieter bis zum Beginn dieser Nachverhandlungen auch noch nahezu beliebig viel Zeit nehmen kann.

Der Kunde darf sich nun überlegen, ob er bei einem der Mitbewerber, die er aufgrund der Zusagen des Handelsvertreters aus dem Rennen gekickt hat, zu Kreuze kriecht und nun mit diesem die Verhandlungen wieder (aus schlechterem Standpunkt, denn der Mitbewerber weiß ja jetzt, dass der Kunde schon einmal woanders abgeblitzt ist) aufnimmt. Wenn er dies tut, hat er die Zeit, die er mit dem Handelsvertreter gesprochen hat, verschwendet und verliert wertvolle Projektzeit. Oder er geht auf die Nachverhandlungen des Anbieters ein und verzichtet dabei vielleicht auf Dinge, die seine Entscheidung für den Anbieter maßgeblich beeinflußt haben - hier kann man als Kunde nur verlieren.

Ich kann aus diesem Grunde nur dringend empfehlen, aus dem Level “ich spreche mit dem Handelsvertreter” so schnell wie möglich auf den Level “ich spreche direkt mit dem Anbieter” upzugraden. Mit einem Handelsvertreter zu sprechen ist eigentlich nur in Fällen sinnvoll, in denen man gedenkt, das Standardprodukt zu den normalen, vom Anbieter vorgegebenen Vertragsklauseln zu kaufen: Hier ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Anbieter den Vertrag, der aus seinem Standpunkt sicher das Optimum an Kundenmelkung darstellt, auch akzeptieren wird. Hat man jedoch vor, über den Vertrag zu sprechen, weil er die finanzielle Situation des Kunden für den Rest seines Lebens maßgeblich beeinflussen wird, oder das Produkt individualisieren zu wollen, ist es reinste Zeitverschwendung, hier mit dem Handelsvertreter zu sprechen: Seine Worte und Zusagen sind es nicht wert, niedergeschrieben zu werden und seine Unterschrift auf dem Vertrag könnte genauso gut mit ungefärbtem Wasser geschrieben sein - sie ist nicht relevant.

Es ist ein schwerwiegender strategischer Fehler, einen nachverhandelten Vertrag zu unterschreiben, wenn nicht ein unterschriftsberechtigter Mitarbeiter des Anbieters (also ein Geschäftsführer, Prokurist, Bevollmächtigter o.ä. [im Handelsregister nachgucken, ob der Gesprächspartner wirklich unterschreiben darf, ggf. Vollmacht zeigen lassen und prüfen]) mit am Tisch sitzt oder der Vertrag nicht schon vom Anbieter unterschrieben ist. Wenn man unterschreibt, ohne dass man noch im selben Termin die gültige Unterschrift des Anbieters bekommt, liefert man sich hilflos aus. Ob der Handelsvertreter unterschreibt oder nicht, ist egal. Es gibt zwar das Instrument der Anscheinsvollmacht, das ist in der Praxis aber zahnlos: Wer will sich schon ein komplexes Produkt wie ein Haus von einem Anbieter bauen lassen, den man vorher gerichtlich auf die Aussagen seines Handelsvertreters hat festnageln müssen? Das taugt vielleicht, wenn der Handelsvertreter suggeriert hat, er dürfe einen Aufhebungsvertrag unterschreiben, weil man danach vom Anbieter nichts mehr will, aber wenn man ein Haus gebaut haben möchte, ist es doch ratsam, einen Anbieter zu wählen, der eine gewisse Motivation zu gewissenhafter und vollständiger Arbeit hat.

Wenn Projektmanager bauen lassen

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Thu, 12 Jul 2012 14:08:18 +0200

Der Guerilla-Projektmanager baut. Und hat mit seinem Bauträger genau so lange zähe Verhandlungen geführt wie wir mit unserem. Leider ist er auf das Thema nicht tiefer eingegangen, denn ich könnte mir vorstellen, dass das auch lustig wäre.

Vielleicht kann ich ihn mit diesem Trackback dazu motivieren, auch über dieses Thema zu elaborieren. Kann aber auch verstehen, wenn er vor lauter Parallelprojekten schweigen muss.

Nächster Halt: St. Ilgen/Sandhausen

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Sat, 23 Jun 2012 12:27:00 +0200

Meine Leser werden sich noch daran erinnern, dass ich vor ein paar Wochen angefangen habe, über unseren geplanten Hausbau zu bloggen. Heute erzähle ich Euch, dass wir ein Grundstück gekauft haben.

Wir haben ja damals um die S-Bahnhöfe herum Kreise gezogen und innerhalb dieser Kreise nach zu verkaufenden Grundstücken gesucht. Eines grauen Novembertages war es dann soweit: Ich finde in meinem Jabber-Client einen kommentarlosen Link meiner Frau zu einem der großen Immobilienportale, auf dem eine Leimener Maklerin ein auf den ersten Blick großzügig und günstiges Mittelreihenhausgrundstück zwischen zwei bereits gebauten Reihenhäusern präsentiert. Bei den Fotos dabei ist auch ein unscharf gescannter Lageplan, der aufgrund der Länge der Straßennamen und der Straßengeometrie schnell in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs St. Ilgen/Sandhausen verortet ist.

Zu dieser verkehrgünstigen Lage passt nicht der günstige Preis. Das wird aber schnell gelöst: Es ist nicht ein Grundstück, was da angeboten wird, sondern derer zwei. Will man die komplette Baulücke bebauen, ist der Preis also zu verdoppeln. Aber auch dann bleibt es im Budget, und ist natürlich deutlich günstiger als in Wallstadt. Die Verkehrsanbindung durch die S-Bahn ist anders als die Straßenbahn in Wallstadt: Statt alle zehn Minuten fährt die Stündliche Bahn entgegen ihres Namens tagsüber alle halbe Stunde, und man ist in vier Minuten in Walldorf, in acht Minuten in Heidelberg, in (tagsüber) 25 Minuten in Mannheim (abends wegen Flügelungen längert) und in 42 Minuten (stündlich) in Karlsruhe.

Wir setzen uns mit der Maklerin in Verbindung und schaffen es sogar, den Preis nochmal signifikant zu drücken. Die Maklerin ist motiviert und liefert eine gute Dienstleistung ab: Sie lässt sogar ihre Verbindungen zur Stadt spielen und verschafft uns ganz kurzfristig einen Termin bei der Baubehörde, um unsere Möglichkeiten zur Bebauung zu klären. Es gibt einen Bebauungsplan. Das schränkt uns zwar ein, aber andererseits können wir dann später den Bauantrag im (schnelleren und günstigeren) Kenntnisgabeverfahren einreichen, und wir wissen genau, was wir bauen dürfen und was nicht.

Wie Ihr wisst, ist Baugeld im Augenblick außerordentlich günstig zu leihen, so dass es uns sinnvoll erscheint, wirklich beide Grundstücke zu kaufen, und mit zwei unabhängigen Häusern zu bebauen. In einem wollen wir - natürlich - selbst wohnen, das andere soll uns als Investmentobjekt dienen und Mieteinnahmen generieren. Um das Mietausfallrisiko durch einen “faulen” Mieter zu reduzieren, denken wir zunächst darüber nach, in dem Haus zwei Wohnungen unterzubringen. Außerdem erhoffe ich mir, dass sich zwei “normal große” Wohnungen einfacher vermieten lassen als ein großes Haus.

Leider senkt hier die Baubehörde den Daumen: Ein Haus mit zwei Wohneinheiten braucht drei Autostellplätze in unmittelbarer Nähe, und auch die Lage direkt am S-Bahnhof bietet keine Möglichkeit, diese Anforderung zu umgehen. Auf sechs Meter Hausbreite sind aber beim besten Willen keine drei Autostellplätze unterzubringen, und die offensichtliche Lösung, eine Garage, vernichtet so viel Wohnfläche, dass das Objekt dann nicht mehr rentabel ist - und wenn nur eine Wohnung eingebaut wird, reicht die Freifläche vor dem Haus für die Autos.

Der nette Herr vom Bauamt scheint meine Gedanken zu lesen, denn umgehend ergeht der Hinweis, dass auch nach Fertigstellung des Hauses Klingeln gezählt werden und es auf diese Weise auffallen wird, wenn wir das Haus schließlich entgegen der Genehmigung nutzen werden - mit gaaaanz unangenehmen Folgen.

Wir informieren uns darüber, ob “unsere” Grundstücke mit Bau-, Alt- oder sonstigen Lasten versehen sind und verabreden uns schließlich mit den Eigentümern zu einem Notartermin Anfang Januar 2012. Da wir zeitgleich - doch dazu später mehr - mit einem Fertighausanbieter in der Hausplanung schon relativ weit waren, gehen wir davon aus, sehr schnell nach dem Notartermin einen Bauantrag stellen zu können. Damit wir dies auch schnell tun können, vereinbaren wir mit den Verkäufern eine sofortige Anzahlung, die uns im Gegenzug eine Vollmacht ausstellen, auch vor unserem endgültigen Eintrag ins Grundbuch schon einen Bauantrag stellen zu dürfen.

Der Notar rät uns davon ab, kann dies im Vorfeld aber nicht wirklich überzeugend begründen, und so unterschreiben wir den Vertrag in dieser Form. Während des Notartermins lässt sich der von uns eigentlich beauftragte Notar - der teuerste Vorleser Deutschlands - kurzfristig vertreten, und da der Vertreter mit dem Vertrag nicht wirklich Bescheid weiß, bleibt diese Thematik ungeklärt. Im Nachhinein war die Aktion mit der Anzahlung völlig unnötig, denn inzwischen haben wir Juni, der endgültige Grundbucheintrag ist längst gemacht, und was wir bis heute noch nicht gestellt haben, ist ein Bauantrag.

Ergebnis der Geschichte: Wir sind unserem Spießerdasein durch Grundbesitz etwas näher gekommen, die Maklerin ist um ihre Provision reicher, Herr Kretschmann hat seine fünf Prozent kassiert, und wir haben zwei unbebaute, völlig überwucherte Grundstücke am Hals, die wegen ihres zugegebenermaßen ungepflegten Aussehens dem Publikumsverkehr zum S-Bahnhof als großer Papierkorb herhalten müssen.

Und im nächsten Blogeintrag zum Bau geht es dann mit dem Spaß los, den wir mit der Firma S. gehabt haben.

KFW Energieeffizient bauen

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Mon, 28 May 2012 19:52:00 +0200

Ich habe mir vorgenommen, im Bereich der Energieeinsparung mit unserem Haus alle Register zu ziehen, die technisch und wirtschaftlich möglich sind. Nachdem mir natürlich sofort Themen wie Wärmepumpe, Blockheizkraftwerk, Solarthermie, Photovoltaik etc durch den Kopf geschossen sind, habe ich mich schlaugefragt und -gelesen und wurde darüber informiert, dass es noch weitere Wege gibt und außerdem Förderungen.

Die wichtigste Maßnahme zum Energiesparen ist die passive Isolierung des Hauses. Hier hat sich die die Technik in den letzten Jahren so riesig weiterentwickelt, dass Häuser aus den 1980er Jahren in der Branche irgendwo zwischen “Sanierungsfall” und “nicht isoliert” einsortiert werden. Bei noch älteren Häusern ist “Abreißen und neu bauen” nicht selten eine wirtschaftlich vertretbare Vorgehensweise - vor allen Dingen, wenn mit der alten Immobilie noch weitere Sünden wie verkehrte Ausrichtung auf dem Grundstück, nicht mehr zeitgemäßer Schnitt etc entsorgt werden können.

Für Neubauten ist der erste Anlaufpunkt die Energieeinsparverordnung (EnEV), aktuelle Fassung von 2009. Eine Novellierung steht an; es ist damit zu rechnen, dass die Minimalanforderungen weiter verschärft werden. Minimananforderungen ist das richtige Wort, denn in der EnEV steht drin, wie viel Energie die Heizung eines Hauses höchstens in Anspruch nehmen darf. Neubauten, die diese Werte überschreiten, sind nicht mehr genehmigungsfähig, Zuwiderhandlungen sind eine Ordnungswidrigkeit.

Insoweit kann man denjenigen, der einem im Jahr 2012 ein Haus “nach EnEV 2009” anzubieten versucht, getrost auslachen. Stand der Technik ist es, diese Maximalwerte um einen zweistelligen Prozentbetrag zu unterbieten. Es ist selbst für den Anbieter eines Massivhauses eine Herausforderung, mehr als 70 % der Maximalwerte zu verbrauchen.

Die 70 % sind deswegen eine magische Zahl, weil dies die erste Stufe der öffentlichen Förderung durch die KfW ist. Die KfW hat ein Förderprogramm für energieefizientes Bauen aufgelegt, bei der sparsame Neubauten nach drei Stufen gefördert werden.

Erfüllt der Neubau die Anforderungen des KfW Effizienzhaus 70, erhält man einen verhältnismäßig günstigen und flexibel zurückzahlbaren Kredit in Höhe von 50 KEUR. Der ist nur deswegen “verhältnißmäßig” günstig, weil das Baugeld auf dem Freien Markt im Moment auch sehr günstig zu haben ist. Günstiger als ein “freier” Kredit ist der KfW-Kredit immer noch, und man kann ihn zu beliebigen Beträgen vorzeitig tilgen, was ihn sehr flexibel macht. Man kann also in “guten” Freiberuflerjahren das, was man nicht in den “teuren” normalen Kredit sondertilgen darf, sofort in voller Höhe in den KfW-Kredit stecken. Hat man einen flexiblen “normalen” Kredit, wird dieser zuerst bedient und der günstige KfW-Kredit läuft bis zum Ende regulär weiter.

Erreicht das Haus die Werte des KfW Effizienzhaus 55, bekommt man einen Tilgungszuschuß von 2.500 Euro; erreicht es die Werte des KfW Effizienzhaus 40, beträgt der Tilgungszuschuß 5.000 Euro.

Dabei ist strittig, wann dieser Zuschuß auf den Kredit angerechnet wird. Mir hat einer der Bankberater versucht zu erklären, dass der Zuschuß erst ganz am Schluß angerechnet wird, man also die gesamte Zeit für den entsprechenden Betrag Zinsen bezahlt, um ihn dann am Schluß nicht zurückzahlen zu müssen. Auf der KfW-Webseite steht jedoch, dass der Zuschuß “gutgeschrieben” wird, sobald ein Sachverständiger und die Hausbank die ordnungsgemäße Durchführung bestätigt haben. Das würde ich so interpretieren, als dass sofort eine entsprechende Sondertilgung gebucht wird.

Die Hausanbieter wissen natürlich um diese Förderung und bauen ihre Häuser so, dass die Grenzwerte der einzelnen Förderklassen gerade so eingehalten wird. Die einen erreichen mit ihrem Haus nur dann KfW 70, wenn sie das Haus bis zur Oberkante mit Umwelttechnik befüllen; die anderen “können gar nicht anders” als selbst mit Gasheizung noch KfW 55. Das ganze unterscheidet sich im Preis, und oftmals erkennt man daran auch, wie seriös der Gesprächspartner ist.

Für die KfW-Grenzwerte wirken sich auch Lappalien wie eine im Haus vorgesehene Warmwasserzirkulation aus, und ein beheizter Keller macht so manchem Häuslebauer einen dicken Strich durch die KfW70-Rechnung. Doch dazu in einem späteren Artikel mehr.

Elektrik, Leitungen, Kabelschächte

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Fri, 11 May 2012 13:52:00 +0200

Robert fragt in einem Kommentar zu Bauen, aber wie:

Wie sieht es denn in einem Fertighaus mit der Möglichkeit aus, Kabelschächte mit einzuplanen? Bei einem Steinhaus kann man ja vor dem Verputzen großzügig Schlitze einsetzen. Bei den Fertighäusern aus den 70ern, die ich noch genauer kenne, sind Schlitze mangels Wanddicke keine Option.

Das Thema ist mir als Geek wichtig genug, als dass es einen eigenen Artikel wert ist.

In einem modernen Haus sind Elektroleitungen das Nonplusultra. Man möchte eigentlich einen Hausbus, der mit aktuellem Stand der Technik üblicherweise zentral implementiert wird. Also braucht es von jeder Brennstelle und jeder Steckdose eine eigene Leitung in die Unterverteilung. Dann braucht man als Kommunikationsgeek mehrere Netzwerkanschlußdosen pro Raum; dafür kann die klassische Telefonsteckdose entfallen (wird durch eine Netzwerkdose ersetzt). Und im Zeitalter von Festplattenreceivern reicht eine einzige Antennenleitung pro Raum auch nicht. Dann möchte man vielleicht irgendwann eine Sauna unterm Dach (braucht 3x400V) oder eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach (braucht dickes Kupfer).

Und: Anschlußdosen sind immer da, wo man sie nicht braucht, selbst wenn man das Haus selbst geplant hat. Schließlich sehen die Möbel im realen Haus immer anders aus als auf dem Grundriß oder im 3D-Planer. Oder man kauft andere Möbel, die an anderer Stelle viel besser passen. Selbst in unserem gemieteten Wohnzimmer haben wir inzwischen den dritten Standplatz fürs Sofa mit entsprechender Auswirkung auf den Bedarf an Strom- und Netzwerksteckdosen.

Aber nun zur eigentlichen Frage. Du musst hier unterscheiden zwischen dem, was direkt zum Bau des Hauses eingeplant ist und dem, was Du nach dem Bau nachrüsten möchtest. Die größere Flexibilität hast Du natürlich da, was Du planst, bevor in der Fertigungshalle die Holzständer mit Irgendwasfaserplatte beplankt werden. Da werden dann in aller Regel Zugdrähte in den Wänden versenkt, und nach dem Aufstellen des Hauses, aber vor dem Schließen der Decken, die Leitungen eingezogen. Dasselbe gilt sinngemäß für dickere Kabelschächte wie z.B. der Zuführung zum Netzwerkschrank.

Dabei hast Du nahezu alle Freiheiten, wobei es hier bei gewissen Bauweisen vorteilhaft ist, sich an gewisse “Regeln” zu halten. So haben beispielsweise die Holztafelmodule eines uns inzwischen ganz gut bekannten Herstellers bereits ab Werk vorgesehene Kabelkanäle, die man nach dem Aufstellen des Hauses einfachmit dem Dosensenker anbohrt und fertig ist der Zugang zum Kabelschacht. In diesem Werbefilm eines mit Holztafeln arbeitenden Fertighausanbieters sieht man das wenigstens ein wenig. Es ist offensichtlich, dass man es hier einfacher hat, wenn man die Steckdosen so plant, dass sie direkt auf einem Kabelkanal sitzen. Sich nicht an das Raster zu halten, erhöht Preis und Aufwand.

Nachträglich ist auch kein Thema. Die tragenden Elemente des Hauses sind die Holzständer (das ist auch bei Holztafelbauweise so), und wenn Du schlitzt, bleibst Du üblicherweise in der Beplankung der Wand. Und wenn Du das Großverkabelungsprojekt vor hast, nimmst Du einfach die Irgendwasfaserplatten weg und legst die Kabel oder Rohre in die offene Wand. Beim Durchfahren von Geschoßdecken mit Elektrokabeln hast Du denselben “Spaß” wie beim Steinhaus.

Die Innenwände der meisten Fertighäuser haben eine Dicke in der Größenordnung von 15 cm, während das gemauerte Haus, in dem ich derzeit lebe, bei nicht tragenden Innenwänden nur 8 cm Wanddicke hat. Da bin ich schon mehr als einmal unbeabsichtigt mit dem Bohrhammer auf der anderen Seite wieder herausgekommen. Die Außenwände sind natürlich nochmal dicker; hier findest Du üblicherweise eine “normale”, schon ganz ordentlich gedämmte Wand mit einer nochmal zusätzlich aufgebrachten Isolierschicht unter dem Außenputz.

Nichtdestrototz wird man bei größerem Schachtbedarf vermutlich eher mehrere “flache” Kabelkanäle nebeneinander in die Wand einbauen als einen dicken, um sich die Isolationseigenschaften der Wand nicht zu versauen, und dies bevorzugt in Innenwänden tun. Ein Kabelschacht besteht eben größtenteils aus Luft oder aus (gut leitendem) Kupfer, so dass jeder Schacht die Isolation der Wand reduziert.

Zusammenfassung: Wer rechtzeitig und sauber plant, wo Leitungen in sollen, und im Zweifel lieber mehr als weniger in die Wand steckt, kommt auch mit einem Fertighaus klar. Der Spaß beim Nachrüsten von Leitungen ist in ähnlicher Größenordnung wie beim Steinhaus, nur anders.

Noch Fragen?

Bauen, aber wie?

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Wed, 09 May 2012 15:00:00 +0200

Parallel zur Suche nach einem Bauplatz suchen wir nach jemanden, der uns ein Haus baut, ohne uns dabei über den Tisch zu ziehen. Dabei müssen wir unter anderem die Entscheidung treffen, ob wir ein massives Haus oder ein Fertighaus bauen wollen.

Eigentlich sprechen alle Zeichen für ein Haus in der klassischen Massivbauweise, Stein auf Stein. So macht man es halt, und ich habe nie großartig Energie darauf eingesetzt, die Alternativen zu beleuchten. Sandra schleift mich eines Tages mit in das Deutsche Fertighaus-Center, das direkt am Mannheimer Maimarktgelände und somit nahezu direkt vor unserer Haustür liegt.

Fertighäuser sind billig, unflexibel, hellhörig, schlecht isoliert und nicht langlebig. So lautet das allgemeine Vorurteil, das auch ich mit auf das Gelände bringe. Ich verlasse das Gelände drei Stunden später, informationsüberladen und grübend darüber, ob meine Meinung immer noch die richtige ist. Ich werde sie revidieren müssen.

Wenn man heute ein Fertighaus baut bzw. anfertigen und aufstellen lässt, bekommt man in fast allen Fällen ein Haus in Holzständer- oder Holztafelbauweise. Dabei wird jede Wand im Werk des Herstellers aus Holzbalken in eine Fachwerkkonstruktion vorgefertigt. Zwischen das Fachwerk kommen Isolationen, auf beiden Seiten kommen Gips- oder sonstige Faserplatten drauf, von außen wird dann noch einmal isoliert und verputzt. Ähnlich sind die Geschoßdecken aufgebaut; das Dach wird aus Holzbalken gebaut, isoliert und mit Dachziegeln gedeckt wie das Dach auf einem Stein auf Stein gebauten Haus auch.

Womit wir direkt bei der Isolation wären: Ein Stein auf Stein gebautes Haus erreicht in aller Regel mit zusätzlicher Außenisolierung KFW 70, für bessere Werte muss man schon in die technische Trickkiste greifen und mit einer kontrollierten Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung arbeiten. So zumindest die Stein auf Stein bauenden Bauträger, mit denen wir gesprochen haben. Ein Fertighaus dagegen kommt bei vielen Herstellern schon ohne technische Klimmzüge auf das bessere KFW 55. Zur Förderung von Energieefiizienzhäusern ~~werde~~habe ich noch einen gesonderten Artikel ~~schreiben~~geschrieben.

Zum Thema Langlebigkeit stellt man sich die Frage: Was sind die ältesten Häuser, die heute noch stehen? Richtig: Fachwerkhäuser. Ein heutiges Fertighaus kann man zwar vermutlich nicht mit dem vergleichen, was im fünfzehnten und sechzehnten Jahrhundert gebaut wurde, aber die Bauprinzipien sind erstmal dieselben. Und dann stellt sich natürlich die Frage, wie wichtig die Langlebigkeit eines Hauses ist, wenn man heute schon wieder anfängt, in den 1950ern oder 1960ern gebaute Häuser abzureißen, weil ihr Energieverbrauch so absurd hoch ist, dass man langfristig mit einem modernen Neubau besser fährt...

Bei der Hellhörigkeit muss man in der Tat aufpassen. Dazu werde ich später noch einen eigenen Artikel schreiben; die Thematik ist kompliziert. Das muss ich mir, bevor ich darüber schreibe, nochmal vom Architekten erklären lassen.

Die sprichwörtliche Unflexibilität eines Fertighauses ist heute kein Hinderungsfaktor. Früher war es in der Tat so, dass die Fertighaushersteller nur ihre Standardgrundrisse geliefert haben, und wenn man den Grundriss nicht mochte, hat man halt Pech gehabt, und konnte sich höchstens ein anderes Modell aussuchen. Das war die Zeit, wo der Begriff “Fertighaus” noch gestimmt hat. Heute möchte man eher von einem vorgefertigten Haus sprechen, dann inzwischen kann man eigentlich bei allen Anbietern völlig frei nach Gusto planen; schräge Wände etc sind gar kein Problem mehr. Natürlich hat jede Abweichung von dem, was man günstig bauen kann, ihr ganz eigenes Preisschild; und jeder Fertighausanbieter hat auch seine Standardgrundrisse im Angebot, die besonders günstig lieferbar sind. Was nichts daran ändert, dass man auch ganz invididuell planen kann. Manche Anbieter fertigen in einem Raster, so dass man doch nicht ganz beliebig planen kann; und wieder andere sagen, dass Wände, die nicht in einem ganzzahligen Vielfachen des Rastermaßes liegen, zwar machbar aber überproportional teuer und nicht so gut isoliert sind.

Billig sind Fertighäuser allerdings auch nicht. Für ein Fertighaus zahlt man in derselben Größenordnung wie für ein Stein auf Stein gebautes Haus, und abhängig davon, wie man die Ausstattung plant, kann man ein Fertighaus locker teurer machen als ein Stein auf Stein gebautes Haus. Zum Geld sparen taugt es also schonmal nicht. Sprich, ein Fertighaus muss das technisch überlegene Produkt sein, damit man es guten Gewissens kaufen kann.

Ein weiteres Argument für das Fertighaus ist, dass man es hier in aller Regel mit Unternehmen zu tun hat, die eine gewisse Größe haben. Wer seit 25 Jahren jedes Jahr 250 Häuser auf die Bodenplatte stellt, wird mit einiger Wahrscheinlichkeit nicht ausgerechnet an unserem Bauprojekt pleite gehen. Das ist bei einem der normalen Stein-auf-Stein-Bauträger, die üblicherweise eher kleine Klitschen sind, durchaus wahrscheinlicher.

Schneller als ein konventionell gebautes Haus ist das Fertighaus übrigens auch nicht: Es wird zwar in zwei bis drei Tagen aufgestellt, aber die Vorlaufzeiten mit Entwurfsphase, Genehmigung, Keller, Erdarbeiten etc hat man genau so zu berücksichtigen wie den kompletten Innenausbau. Ein Fertighaus braucht von Unterschrift bis Einzug in aller Regel mindestens sechs Monate, und wenn das Geschäft so brummt, wie es das im Moment tut, eher länger. Wir planten damals im November 2011, Weihachten 2012 im neuen Haus verbringen zu können. Von diesem Ziel sind wir inzwischen weit entfernt.

Neben dem Stein auf Stein gebauten Haus und dem klassischen Holzfertighaus gibt es auch noch Häuser au Betonfertigteilen oder aus vorgefertigten nicht-Holz-Werkstoffen, z.B. Liapor. Auch hierüber haben wir uns - eher oberflächlich - informiert. Zu dem Zeitpunkt, den ich mit diesem Artikel beschreibe, bin ich ca. 50:50 zwischen Stein-auf-Stein und dem Holzständerfertighaus eingepolt.

Warum eigentlich nur ein Haus?

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Tue, 08 May 2012 19:41:45 +0200

Neulich habe ich ja schon geschrieben, dass wir uns schließlich gegen das völlig überteuerte Grundstück in Wallstadt Nord entschieden haben: Unbezahlbar. Die Idee, zwei Häuser zu bauen, bleibt aber in unseren Köpfen erhalten.

Klar, wir brauchen nur ein Haus zum Wohnen. Aber auf manchen Grundstücken, wie beispielsweise dem großen Flecken in Wallstadt, ist es wirtschaftlich, zwei Häuser zu bauen. Das macht man praktischerweise als zwei Doppelhaushälften. Im Augenblick sind Baukredite sehr günstig zu bekommen, so dass es sogar realistisch ist, dass die Miete eines vermieteten Hauses die Rate des dazu passenden Kredits bezahlt. Auf diese Weise kann man überschüssiges Geld halbwegs inflationssicher anlegen und hat die Chance, sich aus der Miete ein bequemes Zusatzeinkommen im Alter zu schaffen.

Auf den ersten Blick erscheint das größenwahnsinnig, und wenn man sich die Beträge anschaut, die man für zwei Doppelhaushälften ausgeben muss, wird einem buchstäblich schwarz vor Augen. Aber wenn man rechnet, ist das Geschäftsmodell durchaus realistisch. Man muss sich halt darüber im Klaren sein, dass man einen Mieter, den man einmal hat, kaum wieder loswird, wenn er sich als “faules Ei” entpuppt. Und wenn man sich im Bekanntenkreis umhört, gibt es kaum jemanden, bei dem nicht ein Freund eines Freundes einen Mietnomaden monatelang kostenlos hat wohnen lassen müssen, der ihm dann zum Abschied eine völlig zerstörte Wohnung hinterlassen hat, oder bei dem eine Schrottimmobilie nicht deutlich mehr Kosten erzeugt als sie Miete einbringt.

Als Freiberufler kann man auch mal beruflich Pech haben, und deswegen ist es wichtig, dass das Immobilienprojekt mehr als eine Exit-Option bietet. Wenn es mal etwas schlechter läuft, sollten wir die Möglichkeit haben, uns teilweise zurückzuziehen, ohne dass gleich unser eigenes Haus “fällt”. Deswegen ist es für mich klar, dass beim Bau von zwei Häusern wirklich zwei Häuser gebaut werden: Getrennte Heizungen, getrennte Hausanschlüsse, am besten getrennte Grundstücke, damit man das zweite Haus verkaufen kann, ohne dass es einen “Haken” in Form gemeinsam zu nutzender Infrastruktur gibt. Steuerlich sinnvoll ist, dass man das zweite Haus zehn Jahre lang behält, damit der Gewinn nicht als Spekulationsgewinn versteuert werden muss.

Bleibt die steuerliche Gestaltung einer solchen Zwei-Häuser-Konstruktion. Ich werde zuhause ein Büro haben und möchte den entsprechenden Anteil der Kosten natürlich steuerlich geltend machen. Die Kosten, die das vermietete Haus erzeugt, landen sowieso “in der Steuer”. Um hier das Maximum “herausholen” zu können, entscheiden wir uns (nach Beratung natürlich) dazu, dass das von uns bewohnte Haus mir gehören wird; Sandra bekommt das vermietete Haus. Bei so einer Verteilung müssen wir uns natürlich gegenseitig absichern, es kommt das Thema “Ehevertrag” auf den Tisch, und ein Termin beim Rechtsanwalt.

Zu dem Zeitpunkt, zu dem wir diese Gedanken spielen, haben wir noch kein Grundstück; aber wer mich kennt wird wissen, dass ich das Thema nicht so breit treten würde, wenn es später nicht doch so gekommen wäre wie hier beschrieben. Aber dazu später mehr.

Makler

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Sun, 06 May 2012 23:26:00 +0200

Die Wikipedia schreibt über den Makler:

Der Begriff des Maklers bezeichnet in Deutschland den Vermittler einer Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen

Als Normalbürger hat man mit dem Beruf des Maklers eigentlich nur dann zu tun, wenn man eine Immobilie kaufen, verkaufen, mieten oder vermieten möchte. Und ich muss zugeben, dass ich mit diesem Berufsstand durchaus das eine oder andere Problemchen habe.

Eins dieser Problemchen ist, dass der Makler üblicherweise einer Seite des Vertrags ordentlich Arbeit abnimmt, und sich in aller Regel von der anderen bezahlen lässt. Wenn ich als Verkäufer oder Vermieter einen Makler beauftrage, nimmt mir dieser regelmäßig die Telefoniererei und die Besichtigungstermine ab, bereitet mir einen meinen Interessen entsprechenden Vertrag vor, hält mir die Interessenten und auch den Käufer bis zum letzten Moment vom Leib und präsentiert mir vorgefilterte Interessenten. Und wenn ich “Nein” sage, tue ich das nicht ins Gesicht desjenigen, der da abgelehnt wird, sondern ich lasse die schlechte Nachricht von jemand anderem übermitteln.

Als Käufer oder Mieter bekomme ich bei einer über einen Makler angebotenen Immobilie im Internet erstmal keine Informationen über die genaue Lage der Immobilie. Abhängig von der “Güte” der Suchfunktion kann ich auch nur über Gemeindenamen suchen, und kann somit aus der Information “Edingen-Neckarhausen” nicht sehen, ob die Immobilie direkt neben der Stadtbahn in Edingen oder im nur auf der Straße erreichbaren Neckarhausen liegt. Ich muss also erstmal telefonieren, und wenn ich einen besonders unkooperativen Makler bekomme, muss ich erstmal einen Vertrag unterschreiben, bevor ich gesagt bekomme, dass die Immobilie an einem Ort liegt, für den ich mich nicht interessiere. Dann ist “gute ÖPNV-Anbindung” ein werktags tagsüber im Stundentakt verkehrender Bus, dessen Haltestelle 2 km von der Immobilie enfernt liegt, und der auf seiner Odyssee zum 5 km entfernten S-Bahnhof noch drei weitere Wohngebiete abklappert und für diese 5 km 30 Minuten Fahrzeit hat. Oder es steht im Expose “Internet möglich”, und auf detaillierte Nachfrage kommt dann etwas wie “der Vorbesitzer hat ISDN, darüber kann man doch auch Internet machen, oder”.

Dann kann ich mir vor Abschluß des Vertrags kein Bild von meinem Vermieter machen. Ich sehe ihn maximal in einer Art Bewerbungsgespräch, die Verhandlungen selbst führe ich mit einem Menschen, den ich nach Vertragsabschuß nie wieder sehen werde. Gerade in einem Mietvertrag muss ich mir aber ein genaueres Bild von meinem Vermieter machen können, denn sonst passiert mir wieder sowas wie in meiner letzten Wohnung, wo der Vermieter nach meiner Kündigung zum pissigen Kleingärtner mutierte.

Und am Ende der Geschichte bekomme ich die Rechnung für eine Dienstleistung, die mein Vertragspartner in Anspruch genommen hat. Das ist einfach unangenehm.

Und dann gibt es natürlich noch die schwarzen Schafe der Branche. Zum Beispiel die Maklerin, die meinem Vermieter (rechtswidrig!) (falschen!) Rechtsrat erteilte und ihm den Floh ins Ohr setzte, die (unwirksame) Renovierungsklausel mit starren Fristen wäre natürlich gültig, denn vor dem BGH-Urteil geschlossene Verträge blieben ja von diesem Urteil unberührt.

Oder den Makler, der sich in seinem in grauslichen Deutsch gehaltenen Vertrag vorbehielt, auch für die andere Seite tätig werden zu dürfen. Was er dann in der Form tat, dass er nicht nur mir als Verkäufer der Immobilie 3 % des Kaufpreises in Rechnung stellte, sondern denselben Betrag auch vom Käufer kassierte. Und die jeweils andere Seite des Vertrags erfuhr hiervon aus dem Entwurf des notariellen Kaufvertrags. Muss ich noch extra erwähnen, dass dieser Makler sich jede Information von mir heraussuchen und beschaffen ließ und auch die gesamte Behördenkommunikation auf den Notar und mich abwälzte?

Oder die Maklerin, die die Information, dass wir vier Katzen haben, offensichtlich bis zur letzten Sekunde vor dem Vermieter (ihrem Kunden!) verbarg und somit den fertig verhandelten Vertrag mit komplettem Hoserunterlassen inklusive Steuerbescheid, Schufaauskunft und Kontoauszügen buchstäblich in letzter Sekunde platzen ließ, weil der Vermieter, ein großes lokales Geldinstitut, keine asozialen Tierhalter in seiner Wohnung haben möchte.

Aber es gibt auch positive Beispiele: Die Maklerin, die uns die letztlich von uns gekauften Grundstücke vermittelt hat, hat ihren Job ganz gut gemacht. Genau genommen war diese Maklerin bisher die einzige Dienstleisterin, die ihren Job vollständig erledigt hat. Sie hat uns auf die Ämter begleitet, ihre lokalen Kenntnisse bei der Beschaffung von Hintergrundinformationen über die Grundstücke eingesetzt, hat immer zeitnah zurückgerufen bzw. auf E-Mail geantwortet, und bei einem Kaufvertrag interessiere ich mich auch nicht so dafür, meinen Vertragspartner direkt kennenzulernen. Wenn ich etwas kaufe, verhandle ich lieber mit einem Profi als mit einem Amateur. Nichtsdestotrotz hat mir die Maklerrechnung schon weh getan, weil zusammen mit der Grunderwerbssteuer man halt doch nochmal zehn Prozent auf den Kaufpreis obendrauf zahlt, und dieses Geld ist weg.

Grundsätzlich würde ich mich freuen, wenn Eigentümer sich in Zukunft mehr selbst um ihre Immobilien kümmern würden, oder - wenn sie sich schon eines Dienstleisters bedienen - ihre Dienstleister wenigstens selbst bezahlen würden. Aber das wird in diesem Land wohl ein frommer Wunsch bleiben. Ich hoffe, dass ich so bald nicht mehr mieten oder kaufen muss. Ist besser für den Blutdruck.

Das heilige Blech abstellen

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Wed, 02 May 2012 23:55:00 +0200

Schon in den 1930er Jahren wurde in Deutschland erkannt, dass dem Deutschen Bürger recht bald das Auto über Alles gehen wird und mit der Reichsgaragenordnung festgelegt, dass jeder Wohnneubau eine gewisse Anzahl von Garagenplätzen mit sich bringen soll. Im Zuge des autogerechten Umbaus der Städte wurde das dann auch konsequent umgesetzt. Über den daraus entstehenden Unfug in den Neubaugebieten unserer Zeit möchte ich in diesem Artikel berichten.

Irgendwann haben nämlich die Kommunen erkannt, dass es doch viel praktischer ist, wenn man gar keine Parkplätze mehr selbst bauen muss, weil man doch die Last des Parkplatzbaus an die Häuslebauer abtreten kann. So entstanden Landesgesetze, die einem Häuslebauer beispielsweise vorschreiben, dass er gefälligst den kompletten Vorgarten seines sechs Meter breiten Reihenmittelhauses für die Schaffung von zwei PKW-Stellpätzen zu opfern hat.

Sind in dem Haus zwei Wohneinheiten vorgesehen, sind drei Stellplätze notwendig; zwei Häuser mit jeweils einer Wohneinheit brauchen vier. Und das unabhängig davon, wo die Hütte gelegen ist. So könnte man seine Terrasse auf dem Bahnsteig einer im Fünfminutentakt befahrenen Straßenbahnstrecke haben, Stellplätze braucht man trotzdem.

Das führt natürlich dazu, dass auf den teuer einzeln bezahlten Stellplätzen ein “my home is my castle” Effekt einsetzt und selbst diejenigen, die nur ein eigenes oder gar kein Auto haben, mit Argusaugen darauf wachen, dass bloß niemand “Fremdes” auf dem eigenen Stellplatz steht. Was dies bedeutet, wenn einer der Nachbarn motorisierten Besuch bekommt, und das vielleicht nicht nur von einer Familie, sondern gleich von mehreren, braucht man sich ja nicht auszumalen: Mangels öffentlichem Parkraum hat man nicht nur Ärger wegen der lauten Musik, sondern auch noch wegen der Falschparker, oder der sich laut unterhaltenden Gäste, die mitten in der Nacht zu ihrem in handlichen 2 km Abstand geparkten Autos laufen.

Und so führt eine eigentlich sinnvolle Bestimmung dazu, dass die Kommunen ihre eigenen Urpflichten auf Privathaushalte abwälzen, und somit eine gemeinschaftliche nutzbare Ressource plötzlich zum Privateigentum wird. Davon hat niemand wirklich effektiv was, aber hauptsache alles hat seine Ordnung. Schade drum.

Wie man Häuser auf Grundstücken verkauft, die einem gar nicht gehören

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Tue, 01 May 2012 23:28:00 +0200

Wenn man auf den einschlägigen Portalen nach einem Haus sucht, ist ein ordentlicher Teil der Anzeigen nur mit Computergrafiken illustriert, und man hat es mit Angeboten zu tun, die Häuser “in Planung” zu verkaufen versuchen. Mit so einem Projekt landet man unweigerlich bei einem Bauträger, der ein Grundstück in der angepriesenen Lage mit einem darauf passenden Haus zu verkaufen versucht, bevor er investiert hat.

Diese Serviceleistung geht so weit, dass man im persönlichen Gespräch auch schon einmal angeboten bekommt, dass man bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück unterstützt wird. Wenn man nun davon ausgeht, dass ein Unternehmen der Immobilienbranche einschlägige Kontakte hat, wird man optimistisch.

Leider ist es in der Praxis dann doch so, dass das vom Bauträger angebotene, schön gelegene freistehende Haus in Wallstadt dann doch das vierte Angebot des bereits gut bekannten, fast dreieckigen und deswegen nur mit einem einzelnen 120-m²-Haus bebaubaren 400-m²-Grundstücks am Rohrkolbenweg für weit über 400 Euro pro Quadratmeter mit einem niedrig kalkulierten Spartahaus ist.

Auch das von einem Fertighausanbieter angebotene Grundstück, auf dem man zwei Doppelhaushälften platzieren könnte, muss ausscheiden, weil der Eigentümer eigentlich gar nicht verkaufen möchte und deswegen fast 600 Euro pro Quadratmeter haben möchte. Wallstadt ist ja eh schon teuer, aber so einen Preis kann man doch nur als “kauf woanders” interpretieren.

Wir treffen in dieser Situation die einzig richtige Entscheidung: Wir suchen selbst nach einem Bauplatz und haben dann die Freiheit, uns den Hausanbieter aussuchen zu können, der am besten zu uns passt.

Lage, Lage, und Lage

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Tue, 01 May 2012 23:17:00 +0200

Hanseaten sagen, bei einer Immobilie kommt es eigentlich nur darauf an, dass die Lage, die Lage und die Lage stimmen. Dementsprechend machen wir uns auf die Suche nach einem gut gelegenen, bezahlbaren und optional bebautem Stück Land.

Für mich ist einer der wichtigsten Lagefaktoren die Verkehrsanbindung. Ich muss von dort, wo ich wohne, morgens angemessen schnell in Richtung von Projekten mit wechselnden Orten abreisen können und abends halbwegs bequem zurückkommen. Das ist im Rhein-Neckar-Bereich für Autoreisende eigentlich überall gegeben, wenn man nicht gerade in eins der Odenwaldkäffer ohne getunnelte Ortsumgehung des letzten Talzufahrtsorts oder ins vordere Neckartal ziehen möchte. Also konzentrieren wir uns auf die ÖPNV-Anbindung

Nach den traumatischen Erfahrungen mit dem Busverkehr in Ilvesheim soll es diesmal wieder eine Bahnanbindung sein. Also fällt unser Maßindex auf “Entfernung zur nächsten Zugangsstelle des schienengebundenen ÖPNV”, gewichtet mit deren Bedienungstakt und der Fahrzeit bis zur Zivilisation. Für mich treffe ich die Entscheidung, dass ich gerne mindestens einen 30-Minuten-Takt haben möchte und zum Bahnhof bequem laufen können möchte.

So enden wir ziemlich schnell mit einer Karte, auf der um die S- und RB-Bahnhöfe jeweils ein 700-Meter-Kreis gezogen ist, und Suchaufträgen für jeweils einen 15-km-Umkreis um Mannheim-Wallstadt und Sandhausen.

In den nächsten Wochen sortieren wir viel aus und schauen uns auch das eine oder andere Objekt an. Die Bahnstadt in Heidelberg fällt wegen der überzogenen Preise und der langen Schlangen kaufwilliger Interessenten aus.

Der Schwetzinger Ortsteil Schälzig ist fast 2 km vom Bahnhof weg, und jetzt nicht so umwerfend schön wie von der Verkäuferin des Bauträgers angekündigt. Wir verwerfen das Projekt unter anderem deswegen, weil das von uns angestrebte Reihenendhaus keine eigene Heizungsanlage hat, sondern die gesamten von diesem Bauträger zusammen gebauten 5 Reihenhäuser eine gemeinsame Heizung bekommen sollen, und diese “shared” Heizung obendrein auch noch als Eigentümergemeinschaft organisiert werden soll. Ich habe mir damals beim Verkauf von Sandras Haßlocher Wohnung geschworen, mich in meinem Leben nie wieder in eine Eigentümerversammlung zu setzen, und so fällt Schälzig auch weg.

Das mehr oder weniger direkt am Bahnhof gelegene Politikerviertel in Oftersheim leidet unter starkem Güterzugverkehr in den Nachtstunden und der frei nach Joachim Witt lauschigen Lage direkt an der Umgehungsstraße kurz hinter den Lärmschutzmauern der Stadt.

Doch bevor ich in einem der nächsten Artikel blogge, wo wir schließlich unseren Bauplatz gefunden haben, muss ich mich erstmal über Stellplatzanforderungen, Makler und Bauträger aus~~kotzen~~weinen.

Wallstadt oder nicht Wallstadt

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Tue, 01 May 2012 22:24:37 +0200

Schon als ich mich im Jahr 2004 in Mannheim nach einem Stadtteil zum Wohnen umgesehen habe, hat mir Wallstadt gefallen, und ich bin ja schließlich auch dort hingezogen. Dort gehalten hat es mich schließlich nur zweieinhalb Jahre, aber schön find ich es da immer noch.

Ganz besonders schön finde ich das Neubaugebiet in Wallstadt Nord, wo die Häuser nicht ordentlich in Reih und Glied stehen, sondern ein wenig von Schräg nach Quer gebaut sind und sich zwischen den Häusern Wasserläufe schlängeln. Und die Straßenbahn ist auch direkt in der Nähe. Die Linie 4 wird zwar nur im 20-Minuten-Takt befahren, aber dafür ist man angemessen schnell in der Mannheimer Innenstadt. Natürlich gibt es dort auch Nachteile: Die verkehrsgünstige Lage kostet Geld, und das nicht zu knapp, die A6 ist nur knapp 500 Meter entfernt, das Wohngebiet ist verhältnismäßig eng geplant und es gibt außerhalb der privaten Grundstücke kaum Parkplätze.

Aber als Anfang Oktober 2011 ein im Bau befindliches Bauträger-Reihenmittelhaus im Immobilienportal im Netz hochpoppt, waren wir ziemlich schnell Feuer und Flamme: Wir könnten noch mitplanen, ein Spielplatz ist direkt vor der Tür, ein Raum im Keller hat ein großes Fenster und kann mit einem Lichthof zum brauchbaren Büro ausgebaut werden, die Straßenbahn ist fußläufig erreichbar. Und bezahlbar ist das ganze Stück auch noch. Nachteile: Das ganze liegt in zweiter Reihe, man kann nicht zum Entladen mit dem Auto vor die Tür fahren und der Carport, den man mit kaufen muss, ist im Rahmen einer WEG organisiert, nicht mit Strom versorgt und liegt etwa 150 Meter entfernt.

Anyway, nachdem wir uns endlich entschieden haben und auch schon eine Finanzierung auf die Beine gestellt haben, kommt die Absage: Ein bar zahlender Kunde wird das Haus kaufen und noch vor der zum 1. November anstehenden Erhöhung der Grunderwerbssteuer zum Notar gehen. Wir sind frustriert, haben jetzt aber Feuer gefangen, nehmen Teile des Konzepts mit und beginnen mit der amtlichen Suche nach Bauplatz oder Bauträgerhaus.

Anker werfen

mh+blog-zugschlus-de@zugschlus.de (Marc 'Zugschlus' Haber) — Tue, 01 May 2012 22:19:00 +0200

Nein, das wird kein Piratenartikel. Meine Norddeutsche Herkunft schlägt nur durch.

Am 14. April 2006 ist in meinem ICQ-Clienten ein Fenster von einer “Sandy” aufgepoppt. Ich habe eine Weile gebraucht, um herauszubekommen, dass ich es hier nicht mit einem russischen Spambot zu tun habe, sondern mit der großen Liebe meines Lebens, die ich dann auch am 16. April 2006 kennengelernt habe. Am 18. April 2006 hatte sie Geburtstag, und seit diesem Tag sind wir zusammen.

Am 30. April 2006 haben wir das erste Mal miteinander die Tanzschule besucht. Wir hatten beide als Schüler schon bis gut in den Medaillenbereich hineingetanzt und mussten deswegen nach der Generalprobe im “Tanz in den Mai” nicht wieder beim Anfängerkurs beginnen, sind bis heute dabei geblieben und lieben den gemeinsamen Sport (Gestern waren wir natürlich auch wieder beim “Tanz in den Mai” an altbekannter Stelle).

Schon am Jahreswechsel 2006/2007 ging mir die Pendelei zwischen eigener Wohnung in Mannheim, ihrer Wohnung in Haßloch, ihrer Arbeit in Mannheim und meiner Arbeit in Mannheim so auf den Zeiger, dass wir uns eine gemeinsame Wohnung gemietet und im Mai 2007 bezogen haben.

Im August 2008 haben wir uns schließlich verlobt und im Juni 2009 geheiratet. Nach drei Jahren Ehe wird es dann Zeit für den nächsten Schritt in unserem durchgeplanten Leben: Wohneigentum soll es sein.

Auch wenn ich die Rhein-Neckar-Gegend jetzt nicht so besonders reizvoll finde, für meine Lebenssituation als Freiberufler ist es hier ideal: Ich bin mit öffentlichen Verkehrsmitteln innerhalb von 30 Minuten in Heidelberg und Mannheim, innerhalb von einer Stunde in Karlsruhe, Darmstadt, Frankfurt und Stuttgart, innerhalb von zwei Stunden in Köln und bis nach München sind es auch nur etwas über drei Stunden (Die Zeiten zählen jeweils zu den Hauptbahnhöfen. Ja, geschummelt.) Damit kann ich weit über 80 % meines Projektgeschäfts bequem von daheim erreichen und habe eine Chance, weiterhin mit nur einem Auto in der Familie auszukommen und nicht von Montag bis Freitag im Hotel sitzen zu müssen.

Das Thema Eigentumswohnung, mit der man die Nachteile von Wohneigentum mit den Nachteilen einer Mietwohnung wirkungsvoll zu kombinieren versteht, haben wir nach dem Verkauf von Sandras Haßlocher Wohnung im Jahr 2010 hoffentlich endgültig abgeschlossen. Dies lässt für unser Projekt “Anker Werfen” freilich nur noch die Option “Haus” zu.

Mit einer Gebraucht-Immobilie kann ich mich nicht so hundertprozentig anfreunden, da ich mich lieber über selbst gemachte Fehler ärgere als über Dinge, die mir jemand anders durch unpassende Planung eingebrockt hat. Auch kann ich mir nicht vorstellen, dass eine Gebrauchtimmobilie wirtschaftlich auf einen technischen Stand gebracht werden kann, der meinen Vorstellungen entspricht: Da müsste man vermutlich Heizung und Elektrik komplett rausreißen und erneuern, und am Ende ist man auch nur unwesentlich billiger gewesen als wenn man ein neues Haus nach aktueller Bester Verfügbarer Technik genau auf die eigenen Wünsche schneidert.

Deswegen wird dieses Blog eventuell in nächster Zeit ein wenig hausbaulastig, aber ich verspreche auch jede Menge neuer Inhalte. Eine eigene Kategorie ist jedenfalls angelegt, und auch einschlägige Usertags hoffe ich vernünftig zu setzen. Da wir bereits jede Menge Ärger mit manchen Firmen und Dienstleistern haben, empfehle ich die Aufstockung der Popcornvorräte.